1. 2014 devrait encore connaître une baisse des prix de l’immobilier selon les spécialistes. Est-ce vrai ? Si oui, comment cela serait-il possible (quels mécanismes financiers pourraient le permettre : offre supérieure à la demande, augmentation du taux des obligations de l’Etat, titrisation des crédits immobiliers résidentiels, etc.) ?
Comme je l’avais annoncé il y a déjà cinq ans, la baisse des prix de l’immobilier en France était inévitable. Elle a été freinée pendant la crise financière grâce à la baisse des taux d’intérêt. Mais il ne s’agissait que d’un repli temporaire. En effet, l’augmentation des prix immobiliers au cours des dix dernières années a été beaucoup trop forte par rapport à l’évolution des revenus des ménages. Ce décalage entre la valeur financière de l’immobilier et la richesse des particuliers s’appelle tout simplement une bulle. Si cette dernière n’est pas trop spéculative, elle est néanmoins suffisante pour justifier une baisse des prix des logements. Et ce d’autant que le chômage est et va rester élevé et que la pression fiscale, actuellement sur des niveaux historiquement élevés, ne va pas reculer de sitôt. De la sorte, les Français auront du mal à pouvoir acquérir un logement, tant d’un point de vue financier que psychologique. D’ailleurs, depuis déjà quelques années, les primo-accédant se font de plus en plus rares et cela n’est pas près de s’arrêter, notamment lorsque l’on sait que l’âge moyen du premier CDI en France est de 30 ans…
En outre, s’ils demeurent encore très bas, les taux d’intérêt des crédits immobiliers commencent à se tendre et vont continuer de le faire en 2014, notamment sous l’effet de l’augmentation des taux d’intérêt des obligations d’Etat, elle-même directement liée à la piètre crédibilité du gouvernement à réduire significativement les déficits publics et à restaurer la croissance.
Activité économique atone, chômage élevé, revenus en berne, augmentation des taux d’intérêt. Voici le cocktail explosif qui menace le secteur immobilier.
Dans ce cadre, je table sur une baisse des prix des logements d’environ 10 % au cours des deux années à venir. Rien de catastrophique, mais tout de même de quoi patienter avant d’investir dans l’achat de biens immobiliers.
2. Cette chute de l’immobilier devrait-elle être observable partout sur le territoire national ? Se fera-t-elle davantage sur le neuf ou l’ancien ?
Tout d’abord cantonnée à certaines régions en province, la baisse des cours immobiliers s’est généralisée à l’ensemble de la France, y compris à Paris. Certes, dans la capitale, l’ampleur de la baisse des prix reste masquée par les achats conséquents des fonds d’investissement russes, qatari et en provenance de certains pays du golfe persique, qui disposent de liquidités conséquentes et sont particulièrement attirés par certains arrondissements parisiens. Sans ces investissements étrangers et qui ne reflètent aucunement la réalité des revenus des ménages français, les prix immobiliers auraient bien plus baissé dans la capitale.
Dans la mesure où les prix de l’ancien ont plus augmenté que les prix du neuf, ce sont les premiers qui devraient le plus baisser, d’autant que les logements neufs disposeront de quelques avantages fiscaux intéressants.
3. Quels seraient les moments les plus opportuns pour acheter ?
Il y a deux possibilités. Pour les locataires, même si les prix immobilier vont encore baisser, il sera toujours plus intéressant d’acquérir son logement plutôt que de payer un loyer. Pour les autres, il est plus opportun d’attendre 2015, sauf en cas d’opportunités immanquables. Dans la mesure où certains propriétaires sont malheureusement pris en tenaille entre la faiblesse de leurs revenus et leurs remboursements de crédits, ils risquent parfois d’être contraints de vendre à un prix au-dessous du marché. S’il s’agit d’un prix inférieur à 10 %, il ne faut pas hésiter, car les taux d’intérêt sont encore bas, et cela ne va pas durer. C’est triste, mais les crises sont toujours des phases d’opportunité, en particulier dans l’immobilier, qui sur le long terme, demeure l’un des placements les plus efficaces, c’est-à-dire présentant le meilleur couple rendement-risque.
Marc Touati
Président du cabinet ACDEFI et auteur du best-seller « Le dictionnaire terrifiant de la dette ».